top of page

Como prepararse para comprar un inmueble con crédito hipotecario.

Actualizado: 28 mar 2022

"Hay algunas cosas básicas que los compradores tienen que hacer para prepararse para conseguir un mejor crédito hipotecario.

· Mejorar el score crediticio

· Reducir la deuda

· Aumentar el pago inicial


Mejorar el score crediticio

"Hay muchas maneras de mejorar su score crediticio, pero primero tiene que saber qué es una puntuación de crédito, en qué se diferencia de un informe o reporte de crédito, y dónde y cómo se pueden obtener ambos.

• Puntaje de crédito vs. Reporte de crédito: ¿Cuál es la diferencia?

"El score crediticio es un número que, para los bancos, significa el riesgo crediticio. Ese número se calcula a partir de la información de su reporte de crédito, y es utilizado por los bancos para evaluar su riesgo crediticio en un momento dado. La tendencia actual es que los bancos están desarrollando su propio score crediticio basándose en los productos que tiene, tiempo, historial de pagos, ingresos, perfil demográfico, entre otros.


"Un reporte de crédito, por otra parte, es más que un número. Le dice cómo las agencias de crédito llegaron a ese puntaje. Por lo tanto, cada vez que tenga un crédito no pagado a tiempo, un saldo de servicio de teléfono no cancelado, etc., afectará su crédito y aparecerá en este informe. Si abre una tarjeta de crédito, usa el crédito de manera inteligente, hace pagos regularmente, obtiene una estrella dorada, es decir un buen puntaje. A veces se cometen errores, por lo que todo el mundo debería aprovechar la posibilidad de obtener un informe de crédito anual.

"Las tres compañías que rastrean el crédito para los bancos son TransUnion, Equifax (Infocorp) y Experian (Setinel). Le sorprendería saber que cada una de ellas utiliza un sistema de puntuación ligeramente diferente, por lo que la puntuación crediticia de una persona puede variar en unos pocos puntos entre las oficinas.

Los consumidores no tendrán un score crediticio si nunca han solicitado un crédito. Para tener score se necesita al menos un crédito que haya estado abierta durante un mínimo de seis meses, y debe haber sido reportada a la SBS. Además, no puedes estar muerto".

"Para los compradores que necesitan mejorar su score crediticio, el primer paso es obtener su informe de crédito, y revisarlo para ver si hay errores. Si encuentran errores, deben disputarlos con la oficina de crédito, y con la fuente del error. Reparar el crédito lleva tiempo, así que es mejor no meterse en problemas de crédito en primer lugar.

"El historial de pago es el 35% de su puntuación de crédito, por lo que pagar las deudas a tiempo es crucial. Cuanto más tiempo pague una persona sus cuentas a tiempo después de haberse retrasado, menos perjudicial será el pago tardío.

"Evite ser entregado a una agencia de cobros. Aunque pague su deuda, eso permanecerá en su informe de crédito durante siete años.

"La deuda representa el 30% de su puntaje de crédito, por lo que sus clientes deben mantener sus saldos bajos en sus tarjetas de crédito y crédito revolventes, como las tarjetas de crédito de las tiendas departamentales. Lo que cuenta es una deuda general baja.

Tener tarjetas de crédito es bueno, tampoco deberían abrir un montón de tarjetas que no necesitan para aumentar su crédito disponible. Esto puede bajar el puntaje de crédito. Eliminar las Tarjetas de Crédito que no usas ayuda a mejorar el score debido que baja la exposición de riesgo de una persona, además de que ayuda en la capacidad de pago. Tener una tarjeta de crédito de 50.000 soles, aunque este sin consumir, le resta capacidad de pago y por ende el banco le presta menos dinero.

"El tiempo del crédito también es un factor. Los créditos nuevos disminuyen la edad promedio de la cuenta, lo que puede impactar negativamente en la solicitud del crédito hipotecario.

"Una última palabra sobre la preparación para obtener un crédito hipotecario. Muchos compradores piensan que una vez que su préstamo está en proceso, están libres de endeudarse y que el banco no mirara su crédito nuevamente. No se engañe, hay muchos créditos que se han caído, porque los clientes / compradores realizaron compras al crédito, como muebles para su nueva casa. Incluso esos tratos que dicen "Sin intereses y sin pagos durante 12 meses", afectará su crédito. Podrían encontrarse disfrutando de su nuevo dormitorio en medio de un parque en algún lugar porque ya no califican para comprar la casa de sus sueños".

Las puntuaciones requieren:

  • · Seis meses de historial de crédito

  • · Historial de crédito reportado a la SBS

  • · Paga las cuentas a tiempo.

  • · Evita que te entreguen a cobro.

  • · No se endeude justo antes de solicitar un préstamo.

  • · El tiempo del crédito es un factor que cuenta.

  • · Las nuevas cuentas disminuyen la antigüedad general del crédito.

  • · Pague la deuda total.

  • · Pague los saldos de cada tarjeta de crédito, no de una sola.

  • · No solicite varias tarjetas o préstamos.

  • · Sacar tu propio informe de crédito está bien.

Reducción de la deuda

"Reducir la deuda mejora tu crédito". Y eso hace que tu relación deuda/ingresos se vea mejor".

Esas son dos cosas que son muy importantes para los bancos. Del lado del comprador, el otro beneficio de reducir la deuda, por supuesto, es que hace mucho más fácil hacer el pago de la casa si no tienes un montón de deudas de tarjetas de crédito, y un pago de auto para hacer frente. "

"Pagar las tarjetas de crédito es una gran idea. Mantener una con un saldo alto es peor que tener varias tarjetas abiertas con espacio en ellas a los ojos del banco. Aquí está el porqué: los bancos van a mirar el crédito disponible versus el crédito usado. Si todo lo que te queda es una tarjeta al máximo, eso se verá mal. Es mejor pagarles a todos y dejar espacio, al menos el 33% en cada tarjeta, si puedes hacerlo sin agotar tus reservas de efectivo."

"La mejor manera de reducir la deuda mientras se mantienen las reservas de efectivo es encontrar dinero de otro lugar. Esto puede ser a través de la reducción de gastos, la obtención de un segundo empleo, el aumento de sus deducciones o la venta de activos. De nuevo, a los prestamistas les gusta ver los activos, así que es un intercambio.

"Aumenta tus ingresos. No todo el mundo podrá hacerlo, pero si es posible, debería hacerse. ¿Y quién no quiere más dinero, ¿verdad? Sin embargo, una entidad financiera va a querer ver cierta longevidad en cualquier ingreso que tenga. Conseguir un aumento es útil, pero sus clientes tendrán que probar que están empleados permanentemente, en otras palabras, que su nuevo salario continuará.

Pago Inicial

Obtener una buena inicial nos ayudará a tener una mejor propuesta de crédito por parte del banco. Si bien es cierto los bancos financian hasta un 90% (es decir piden un 10 % de inicial) del precio de venta del inmueble, mientras más inicial aportemos mejor será. Debido que mientras menos dinero se presten del banco, tendrán que pagar menos intereses, resultando en una cuota más baja o porque no en menos tiempo.

El aportar más inicial también influye en las condiciones que el banco le puede ofrecer, ya que existe una relación entre la TEA y el ratio LTV (Long to Value). El LTV es el ratio que mide el porcentaje de deuda sobre el valor del inmueble, esto afecta la tasa efectiva anual que conlleva un crédito hipotecario, por ejemplo es más riesgoso que el banco financie USD 100.000 equivalente al 90% de un inmueble a uno que equivalga a un 60% de la propiedad.

Por lo que se recomienda que busquen la mayor cantidad de inicial al momento de comprar una propiedad con financiamiento bancario, podemos utilizar nuestros ahorros, otra fuente para conseguir inicial es el utilizar el 25% de lo ahorrado en nuestra AFP (solo aplica para la compra del 1er inmueble en el Perú), aportes familiares. En todo caso nunca es aconsejable financiar la inicial con prestamos mayor a la TEA del crédito hipotecario y mucho menos con créditos personales o de la tarjeta de crédito.

Poder optar a un crédito hipotecario con las mejores condiciones es un tema financiero muy importante que les ayudará a ahorrar miles de soles a lo largo de muchos años. Hacer el perfilamiento para obtener un crédito hipotecario es una práctica que muy poco se realiza debido a que no tienen asesoría sobre el tema.

Para mayor información, nos dude en comunicarse con nosotros, tenemos especialistas financieros que le podrán ayudar con mucho gusto.







61 visualizaciones0 comentarios

Comments


bottom of page